专家剖析高楼大厦烂尾现象 揭示幕后秘密
中安在线讯 据安徽商报报道,澳中财富中心、松芝广场、天鹅湖购物中心、新鸿安商城……说到合肥这些鼎鼎有名的烂尾项目,很多市民会发现一个规律,它们都是商业地产。事实上,记者耗时1个多月的调查,也发现烂尾商业地产的数量,远多于传统住宅项目。值得一提的是,住宅项目的烂尾原因,多是开发商资金不济所致,而商业地产的烂尾原因则复杂得多,招商不力、规划更改、手续不全等原因不一而足。合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为,商业地产烂尾,与政府为完成招商引资任务,缺乏规划脱不开关系。
[烂尾原因]区域商业过密客流不足
作为合肥本地长期从事房地产研究的专家,郭红兵一直以来都在关注合肥乃至安徽烂尾项目的进展状况。他为记者剖析了当前商业地产项目烂尾的几大原因。“第一种原因,是区域商业过量造成的。政务区其实还算好,毕竟消费客流在那,像新鸿安商城等项目的烂尾都有这个原因。”郭红兵称,另一种原因是有的开发企业资金实力不够,对商业地产操盘经验不足、能力不够,导致商业地产项目未完工就烂尾,或者建筑建成,开不了业,“像天鹅湖购物中心等项目都属于这种情况。”
据郭红兵介绍,第三种情况是项目以前已经开过业了,因为定位错误,导致商家撤场、做不下去,比如西环购物中心、博澳丽苑沃尔玛超市等,都属于这种情况。“不要单纯以为烂尾项目就是没盖完的楼,一个商业地产做不下去,成了空巢,我认为也是烂尾项目。”郭红兵说。
消费环境变化实体难做
合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为,商业地产烂尾的原因,与消费环境的变化有关。“不仅是合肥市,整个安徽省的商业地产,消费模式发生变化了。居民消费模式由过去实体店的体验式消费变成了网上消费,这是商业地产库存量大、商业综合体人流量不旺的一个主要原因,所以办不下去了。”另外,凌斌指出,当前我国经济增速放缓,导致办公楼需求不足,办公楼也租不出去了。
凌斌告诉记者,我国当前商业地产规划方面还有另外一个问题,“规划方面要考虑到招商引资,过去的大超、商业综合体都属于地方政府的招商引资任务,地方政府为了完成这一任务,在规划方面就缺乏了。”
大鳄水土不服效应显现
凌斌认为,我国当前对商业市场的规划布局,受到国外商业大鳄的影响太深。当前,国外大鳄的负面效应,已经开始显现。“我们对国际商业大鳄的操作模式不是很清楚,尤其对其后期危害性没有充分认识。”凌斌称,国外这些商业大鳄进驻中国后,借助自身的品牌影响,把周边的社区店挤出市场,这种模式在国外比较适宜,但在中国会陷入水土不服,“中国上班族是消费主体,他们没有时间去大超里慢慢逛,目的性比较明确,要买衬衫就直奔服饰店去,要买水果就直奔水果店去。”“国外商业大鳄在中国关门的情况比比皆是,但他们把自身的退路都想好了。”凌斌称,国外大鳄利用自身品牌吸引一些大品牌进驻,让后者交柜台费、宣传费、促销费、广告费、摊位费等各种各样费用,“他们利用这些形式占用了各个供货商、零售商的资金,这些国外商业大鳄一般都是租房,不自己建房,一旦遇到经济下滑,或者出现亏损状况,就会撤走,这时亏损的不是这些大鳄本身,而是‘搭上它们船’的那些供货商、专卖店,大鳄们把风险全部转移走了。”凌斌称。
-支招
没有置业经验买商铺要谨慎
对于业主置业商业地产,郭红兵建议,如果市民以前没有商业地产置业经验,或者不从事商业零售,不建议投资商业地产,“因为你不懂,你对要置业的项目未来会不会烂尾,能否顺利经营,是没有预判能力的。 ”
另外,郭红兵建议,要买商业地产的话,一定要综合考虑多项因素,不能只看开发商、销售部门天花乱坠的销售说辞。 “有些商业项目虽然没有烂尾,但也处在苦苦挣扎求生的境地。 ”郭红兵称,过去的“一铺养三代”的时代早就成了历史。
很多业主在购买商业地产时,都看重开发商的资金实力,对此,郭红兵认为远远不够,“不光要看该企业的品牌、资金实力,还要看该企业商业地产的运营过往,有没有成熟的商业地产操盘经验和能力。 ”另外,郭红兵建议,置业业主还要看开发商和运营商之间的关系,以及运营商有没有较强的商业地产操盘水平,“这些都是很重要的。 ”
[烂尾后记]开发商不着急政府着急
采访中,凌斌说,很多烂尾商业地产,开发商其实并不着急。“现在的开发商拿地,都是商住用地一起的。比如300亩地,规划200亩是住宅,100亩是商业,开发商是通过住宅赚钱的,这200亩住宅建成卖掉,已经把那100亩商业用地的拿地成本,甚至建造成本都赚回来了,就算这100亩地空着,任其烂尾,开发商也是赚钱的。”凌斌举了合肥市某一著名楼盘的例子,“他们把住宅卖完以后,商业用地空在那,跟政府谈判,说商业环境变化了,我们这商业规划要改,要缩小体量,或者盖其他的。”凌斌称,这种情况很普遍,说明政府部门对开发企业拿地时候的约束不够。“这些项目烂尾了,开发商一点不担心,但烂的是我们的社会资源、我们的市容市貌,烂的是那些花钱在这些项目置业的购房者。”凌斌称,政府着急。“按理说不该是这样,政府不是商业项目去库存的主体,主体是开发商。”
烂尾楼被收购防再烂尾
由不良资产处置公司收购烂尾项目,继续开发的现象,在北京、上海等地屡见不鲜。“卖掉之后能不能持续经营,是个问题。”郭红兵称,“如果大开发商把项目接过来建成以后,包装一下、搞点噱头,将商铺、写字楼卖给小散户,经营不下去,我认为这也是一种烂尾。”郭红兵认为,最重要的是要有一个长期的经营策略,能保证这个商业地产在未来10年、20年都繁荣经营下去,这才是真正让一个烂尾项目“起死回生”。
凌斌则从现实角度来剖析这个问题。安徽有规定,如果一个项目开工了还没卖,允许更改性质,商业项目改成住宅。开发商如果自持,将项目性质改为创业创新中心,政府还给予税收优惠等一定的财政补助。
凌斌告诉记者:“唯一大的问题就是商业综合体,商业综合体都是‘大盒子’结构,结构设计当初是按照商家的商业布局需求进行的,很难改变性质。”据凌斌透露,我省商业地产的去库存周期是66个月,5年半的时间。
记者 齐美义