欢迎访问路恒科技网

中国房地产市场处于巨变前夜(2)

栏目:房产丨时间:08-12丨来源:证券日报丨作者:luheng

  考虑到土地价格与房价高度相关,在宽松货币环境之下,近期房企违规融资拿地等乱象有抬头之势、金融风险不容忽视,监管出于稳定市场预期的目的,出手调控并不奇怪。

  二、融资调控收紧影响几何

  5月份以来,监管政策的收紧,使房地融资端在今年整体呈现出由宽松到紧缩的态势。而笔者对重点融资渠道的观察结果则表明,本轮调控的力度整体较强、规范内容也较全面。具体分析如下:

  银行信贷方面,与前期销售和拿地的热度相关,房地产开发资金来源中国内贷款和个人按揭贷款增速在3月份以后均有回升。此情况下,各地对于按揭贷款的调控实施较早、且仍在持续收紧,调查显示,样本银行中,5月份、6月份上调房贷利率的比例明显增加,自去年四季度起整体下行的房贷平均利率也在5月份见底、6月份小幅回升。此外,虽然针对国内贷款的效果尚无法从数据上观察到,但7月10日银保监会已对向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”,要求控制房地产贷款额度,预计压力将很快传导至房企。

  信托融资是本次规范的重点,7月8日银保监会通过窗口指导对个别房地产信托提出5点合规要求,多地银保监局也迅速跟进、召集辖区内信托公司开会并进一步对地产信托融资提出要求。原因在于,过去几年投向为房地产的新发行信托占比逐渐提升,用益信托网的数据显示:2018年以来平均达到40%以上,而今年二季度增长较快,6月份这一数字已超过48%,这意味着房地产在所有信托投资领域中占有绝对优势,一定程度上挤占了其他领域的金融资源;此外,信托作为房地产企业的重要表外融资渠道,长期存在突破监管要求、提供资金违规拿地的乱象,是资管新规发布以来重点规范的领域。

  房企发债有所放缓。境内债方面,1-4月份的放量发行之后,近期不仅发行量有所减少,净融资额在5月份出现缺口、且呈现逐月扩大的趋势。此外,针对不同评级的房地产3年期信用债,笔者粗略估算了加权平均利率,结果显示融资成本也呈现出整体上行的趋势。

  此外,海外发债也在收紧。需要指出,海外债务在房企债券融资中占比不低、净融资额也较大,政策收紧或将对房企资金链带来较大考验;目前海外发债的融资成本已出现上升,7月中上旬美元融资平均利率已经高达8%,最高甚至达到15%。

  三、未来须高度关注房企资金端风险

  可以预见,政策收紧的确定趋势下,房企今明两年在资金端将面临较大考验。债务集中到期的压力不容忽视。据不完全统计,2019年下半年至2020年将有至少超过万亿元人民币的房企境内和美元债到期;房企融资出现分化,部分房企生存压力凸显,尤其是中小型及原本就存在经营、财务问题的房企,7月份中海地产与泰禾集团海外发债成本的巨大差异很能说明问题。

  尤其“左手拿地、右手融资”的高周转模式也面临考验。以新城控股为例,7月份以来为缓解现金流紧张,该公司已在出售项目公司股权,股价也应声大跌。

2019-08-12 18:35 发布 丨 人浏览

热点推荐

微信
公众号

微信扫码,即可关注

意见
回到
顶部