8月25日，中国央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率，自2019年10月8日起施行。

调整是因为，改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR。

“专业术语太强，看不懂！”很多网友看完公告后纷纷表示，“有课代表出来解释一下啥意思吗？”

“房贷利率是变高了还是降了？”

这是网友关注度最高的问题。

根据公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

而2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

中国人民银行有关负责人表示，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

8月20日，全国银行间同业拆借中心首次发布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原来基准利率降10个基点，比以前老的LPR降6个基点；五年期以上LPR为4.85%。

在上述新政实施前，目前房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为 4.75%，五年以上期限的为 4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

即，如果按贷款期限5年以上计算，新政实施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基准利率降低了5个基点。

但是实际操作中，目前，按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

自2016年“9.30”楼市调控收紧政策后，房贷利率折扣优惠基本销声匿迹，更多是采取了利率上浮措施。融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。

也就是说，目前银行实际的房贷利率高于现行的房贷基准利率(4.9%)，也高于即将实施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。

房贷利率未来会下降吗？

LPR下降了，新房贷利率下限也比以前基准利率低，岂不是房贷利率也下降？对此，日前央行副行长刘国强表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

此次央行公告也明确，为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

“根据央行的规定，如果LPR利率下调，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。”融360大数据研究院分析师李万赋解释，但这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响。

交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，一是新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变；二是央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。因此，新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。该举措避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

中原地产首席分析师张大伟也表示，新机制下，房贷利率没有变化，存量和增加都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。

“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”李万赋认为，从短期的实际利率水平来看，新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。

有一点值得关注的是，根据李万赋的计算，执行新政后，二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%。诸葛找房副总裁苑承建认为，未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。